Se sei anche tu alla ricerca di un terreno antisismico, ecco quale errore non devi fare anche tu prima ancora di acquistarlo e come questo errore mi è costato 71.000€
Finora ho parlato del problema sismico in Italia e dei problemi che derivano dal sottovalutare questo aspetto. Una volta che abbiamo capito questo, la cosa più logica è chiedersi cosa fare per cominciare col piede giusto?
In questo caso penso che la logica ci venga in aiuto.
Solitamente per prima cosa tutti noi andiamo alla ricerca di un terreno su cui andare a costruire la propria casa dei sogni. So benissimo che non è corretto palare di “terreno antisismico”, ma piuttosto di case antisismiche, però ho usato questa provocazione per attirare l'attenzione su un particolare problema.
Non tutti i terreni sono uguali e la composizione del terreno incide in maniera importante sulle fondazioni della casa e quindi per avere la stessa resistenza sismica potresti dover spendere molto di più.
Per partire andrai sicuramente da qualche agenzia immobiliare o cercherai tramite qualche tuo conoscente.
E’ sicuramente una delle parti più emozionanti del percorso perché comincerete a immaginare la vostra casa in un determinato posto rispetto ad un altro.
La scelta del posto alle volte è la decisione più lunga e complessa da prendere perché influisce su tantissime cose.
Nel libro che ho quasi concluso, e che tra qualche settimana sarà disponibile, ho dedicato un capitolo intero a questo argomento.
In questo articolo vedrò di darti alcune importanti informazioni, selezionando quelle più interessanti per il discorso della sismicità.
Giusto per farti un breve riepilogo ti elenco i vari aspetti molto importanti da prendere in considerazione fin da subito nella selezione del terreno:
- Prezzo al metro quadro
- Dimensione della casa che si può realizzare
- Distanza dal posto di lavoro
- Distanza da negozi, ristoranti, scuole, cinema, ospedale
- Il costo medio del terreno per quella particolare zona
- L’aspetto estetico e la pulizia della zona
- L’accessibilità del terreno in particolari condizioni atmosferiche
- La rumorosità della zona
- La salubrità della zona
- La criminalità della zona
Tutti questi aspetti sono molto importanti. Non ti posso dire quale sia più importante o meno perché è una cosa molto soggettiva
Se hai una disponibilità limitata, il prezzo potrebbe farla da padrone.
Se invece non hai problemi di denaro ma hai dei figli piccoli e una moglie o marito ansiosi, la criminalità potrebbe essere determinante.
Ti consiglio proprio per questo cercare di ordinare questi elementi in modo tale che quando andrai alla ricerca del terreno e magari ti affiderai a qualche agenzia, sarà più semplice per loro capire cosa vuoi e aiutarti.
Se vuoi puoi sentire anche qualche geometra o architetto. Spesso loro hanno delle persone che stanno vendendo qualche terreno e potresti trovare qualche buona offerta.
Ci sono però anche altri aspetti che alcuni non tengono in considerazione ma che sono altrettanto importanti come:
- Indice di fabbricabilità, rapporto di copertura e altezza massima
- Eventuali distanze da rispettare da altre unità o da linee dell’alta tensione.
- Eventuali servitù di passaggio o altri vincoli.
- Costo per le di opere di urbanizzazione ancora da realizzare.
- Inclinazione del terreno
- La struttura geologica del terreno.
- Esposizione al sole dell’abitazione.
Come puoi vedere, queste informazioni più tecniche necessitano che tu sia affiancato da qualche professionista.
In questi casi la scelta di un buon professionista è fondamentale per non trovarsi in qualche spiacevole situazione.
Molto spesso il venditore del terreno non si rende nemmeno conto che esistono delle limitazioni (vincoli, servitù, distanze da rispettare) che fanno abbassare notevolmente il prezzo del terreno.
Controllare bene tutti gli aspetti, ti consentirà se ci sono delle limitazioni da spuntare col venditore anche un buono sconto sul prezzo di acquisto.
Ecco l'aspetto più importante da tenere in considerazione prima ancora di acquistare un terreno: La conformazione del terreno.
Non so se ne sei già a conoscenza, ma prima di poter costruire la tua abitazione dovrai fare una indagine al terreno, chiamata indagine geologica.
La relazione geologica è un’indagine fatta con opportune strumentazioni da un tecnico professionista del settore.
Ti serve per capire fondamentalmente due cose:
- Come è composto il terreno dove andrai a costruire l’abitazione.
- Per dimensionare le fondazioni in modo che la tua abitazioni risulti stabile e sicura.
Questa analisi viene svolta facendo delle perforazioni in punti determinati del terreno.
La maggior parte delle volte questi punti sono scelti in funzione di dove è prevista la costruzione della tua casa.
Ed è per questo che quasi sempre l’analisi viene svolta una volta fatto il progetto per fare i disegni finali.
Però può capitare di avere brutte sorprese da questa indagine geologica...
Lascia che ti racconti una una storia. Tempo fa mi è capitato personalmente un "piccolo" imprevisto durante proprio il mio primo cantiere fatto col sistema WonderWall.
Per questo primo cantiere avevo avuto il terreno da un mio conoscente che in cambio del terreno si sarebbe tenuto una delle 5 abitazioni che avrei costruito.
Avevo fatto un preventivo di tutto, comprese le finiture delle abitazioni e tutti i lavori esterni.
Avevo fatto una ipotesi di fondazioni standard prendendo i prezzi che solitamente avevo avuto nelle altre costruzioni fatte precedentemente.
Visto che il terreno non dovevo pagarlo perché lo dovevo scambiare con un’abitazione, e preso dalla voglia di partire con questo primo cantiere, diedi poco peso a questo aspetto.
E feci l’indagine geologica come fanno tutti, appena prima di presentare il progetto, quando avevo già fatto l’accordo col proprietario del terreno.
Quando fu l’ora di fare il preventivo finale mi trovai però una brutta sorpresa.
Una sorpresa di 71.000 euro di costi per le fondazioni in più.
14.000 circa in più per ogni abitazione.
Il terreno infatti era particolarmente problematico e bisognava, invece che fare la classica platea, fare una fondazione a pali molto più costoso.
Mi costò molto cara quella cosa ma appresi una fondamentale lezione.
Prima di acquistare ulteriori terreni per costruire avrei fatto una indagine geologica preventiva.
E dal quel giorno ho sempre fatto così.
I costi sono leggermente superiori però questa cautela mi ha già fatto risparmiare un sacco di problemi (e costi aggiuntivi) in altri 2 cantieri.
Quella volta ci ho messo qualche giorno a riprendermi dallo sconforto.
Già i margini dell’edilizia oramai sono quasi nulli, figuriamoci dover fare un cantiere in salita prima ancora di aver cominciato a proporre le case.
Però è stata un esperienza, anche se negativa, molto importante!
Voglio terminare qui la prima parte di questo articolo e ti aspetto nella seconda parte!
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