Classi di rischio sismico : perchè influenzano sempre più il valore del tuo immobile?

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Capire le classi di rischio sismico, nonostante siano un argomento un po’ tecnico, è molto importante. Oggi parleremo del rischio sismico e in particolare di come si determinano la classi di rischio sismico di un’abitazione. Queste classi di rischio influenzano e influenzeranno sempre più il valore degli immobili italiani.


Se vivi in Italia e gestisci immobili o stai pensando di costruire o anche solo comprare casa, non perderti questo articolo. Poi, se tra 10 anni il tuo immobile vale la metà, non dire che non te lo avevo detto!

Il rischio sismico è sempre più preso in considerazione perché si inizia a capire che è stato sottovalutato per troppo tempo. Abbiamo edificato l'impossibile senza tener veramente conto di questo importantissimo fattore ambientale, siamo una penisola tra due faglie - e tutta da cima a fondo con un alto rischio sismico!

Ma perché ci abbiamo messo così tanto per capirlo? Ci sono nazioni come il Giappone che sono molto più organizzate di noi avendo le stesse capacità edili e tecnologiche.

In Italia siamo un po' duri a capirla perch tendiamo a dimenticare velocemente gli eventi sgradevoli. Non basta un terremoto che faccia crollare anche le costruzioni appena ultimate e fatte con gli ultimissimi ''parametri antisismici". No. Perché meglio non pensarci molto. Altrimenti esce che bisogna rimettere in discussione tutti i sistemi costruttivi. Altrimenti esce che il patrimonio immobiliare Italiano si svaluta tremendamente da cima a fondo.

Dai diciamolo, il luogo comune che si sono fatti all'estero degli Italiani è totale verità.

L'italiano è attratto dalla moda, dal design, dalla buona tavola e dalla vita mondana e dalla cura personale. Al bene della sua famiglia e se proprio ne avanza, degli amici ristretti. Se arriva un terremoto, se ne parla giusto perché ''fa brutto se non sei solidale'' ma poi per il resto - meglio dimenticare in fretta e tornare alle cose belle.

Parlare di questi argomenti in politica, non fa audience, non attira il pubblico. Tanto ricostruire è un bel business per i prediletti ''cugini'' del politico di turno.

Siamo ''scaramantici'' e pensare al terremoto, al morire, ad una polizza per tutelarsi in caso di malattie gravi...beh, al solito ''ci si tocca'' perché - tanto a me non capitano ste cose!

Rischio sismico scaramanzia

Prossimamente sarà sempre più necessario pensare a questo reale, grande e sottovalutato problema. Negli ultimi anni in via sperimentale e solo per il comune di Milano per comprare, vendere o affittare casa devi necessariamente fare il ''certificato sismico'' della casa.

Cosa credi...quanto ci vorrà che questo certificato per le classi di rischio sismico venga d'obbligo per tutta Italia?

Tanto già lo so, quando esce questo certificato di rischio sismico tutti saranno pronti a dire ''ecco un altra scartoffia inutile solo per fregarmi ancora soldi''

Questo è l'italiano!

Io spero che tu non voglia fare l'Italiano, ma voglia fare la persona che usa la sua testa e si prepara per il futuro. Sceglie con una maggiore quantità di informazioni e proiettarsi avanti nel tempo, considerando anche quei argomenti che molti non vogliono nemmeno sentirne parlare.

 

Le classi di rischio sismico sono una realtà che sta cambiando totalmente il mercato immobiliare italiano!

Qui in WonderWall siamo soliti acquisire una marea di informazioni, molto più di qualsiasi altra azienda edile. E grazie a queste maggiori informazioni possiamo prevedere l'andamento della situazione edilizia italiana.

È da 2 anni che divulghiamo in lungo e in largo che il rischio sismico italiano è profondamente sottovalutato. E come dico al solito, lo dimostrano gli ultimi terremoti che non hanno risparmiato nemmeno le ultime costruzioni.

È stato pubblicato da poco il decreto contenente le linee guida per la determinazione della classe di rischio sismico degli edifici.

Queste classi di rischio servono per stabilire l’entità del sisma-bonus che varia in funzione del miglioramento di classe che si ottiene successivamente all’intervento.

 

Cos’è il rischio sismico?

Il rischio sismico è la misura matematica/ingegneristica per valutare il danno atteso a seguito di un terremoto.

Il rischio sismico dipende dall’interazione di alcuno fattori:

  • pericolosità
  • vulnerabilità
  • esposizione

In particolare la formula che lega i 3 parametri è:

Rischio = Pericolosità x Vulnerabilità x Esposizione

dove:

  • pericolosità: è la probabilità che si verifichi un sisma ed è legato alla zona sismica in cui si trova l’abitazione
  • vulnerabilità: consiste nella valutazione delle conseguenze del sisma ed è influenzata dalla capacità dell’edificio di resistere al sisma
  • esposizione: è la valutazione socio/economica delle conseguenze per cui è legata alla comunità

 

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Come per le classi energetiche per identificare le classi sono state usate delle lettere, come puoi vedere dallo schema qui sotto.

  1. classe A+ (minore rischio)
  2. classe A
  3. classe B
  4. classe C
  5. classe D
  6. classe E
  7. classe F
  8. classe G (maggiore rischio)

Sfortunatamente il patrimonio edilizio italiano si colloca nelle ultime 3-4 fasi.

Ed è per questo che lo stato italiano cerca di incentivare (per ora inutilmente) azioni di miglioramento o adeguamento sismico.

Del miglioramento e adeguamento sismico ho parlato in questo articolo che ti consiglio di consultare.

 

La determinazione della classe sismica di appartenenza di un edificio può essere condotta secondo due metodi alternativi:

  1. metodo semplificato si basa su una classificazione macrosismica dell’edificio. E’ indicato per una valutazione speditiva della Classe di Rischio dei soli edifici in muratura
  1. metodo convenzionale: è applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione. Esso è basato sull’applicazione dei normali metodi di analisi previsti dalle attuali normative.

 

Classe di rischio sismico con il metodo semplificato

Con tale metodo è possibile calcolare la classe di rischio sismico solo per strutture in murature e per interventi di tipo locale.

Nel caso di valutazioni finalizzate alla realizzazione di interventi con l’obiettivo di riduzione del rischio, è consentito l’impiego del metodo semplificato nei soli casi in cui si adottino interventi di rafforzamento locale; in tal caso è ammesso il passaggio di UNA sola classe di rischio.

Nello specifico si determina, sulla base delle caratteristiche della costruzione, la classe di rischio di appartenenza a partire dalla classe di vulnerabilità definita dalla Scala Macrosismica Europea (EMS) di seguito riportata.

Vengono definite 7 tipologie di edifici in muratura a cui corrisponde una vulnerabilità media di ciascuna individuando 6 classi di vulnerabilità, da V1  a V6, con vulnerabilità crescente dal pedice 1 al pedice 6.

La valutazione della classe di vulnerabilità, necessaria per la determinazione della classe di rischio della costruzione in esame mediante il metodo semplificato, deve essere condotta in due passi successivi:

  1. determinazione della tipologia strutturale che meglio descrive la costruzione in esame e della classe di vulnerabilità media (valore più credibile) associata;
  2. valutazione dell’eventuale scostamento dalla classe media a causa di un elevato degrado, di una scarsa qualità costruttiva o della presenza di peculiarità che possono innescare meccanismi di collasso locale per valori particolarmente bassi dell’azione sismica e aumentare la vulnerabilità globale.

Si sottolinea come, nell’ambito di queste linee guida, sia previsto lo scostamento dalla classe media solo nel verso di un aumento della vulnerabilità.

La classe di vulnerabilità, in relazione alla pericolosità del sito in cui è localizzato l’edificio, corrisponde a una classe di rischio.

 rischio sismico fa perdere valore alle case

 
Classe di rischio sismico con il metodo convenzionale

Per determinare la classe di rischio si fa nel seguito riferimento a due parametri:

  1. la Perdita Annuale Media attesa (PAM), che tiene in considerazione le perdite economiche associate ai danni agli elementi, strutturali e non, e riferite al costo di ricostruzione (CR) dell’edificio privo del suo contenuto
  2. l’indice di sicurezza (IS-V) della struttura, definito come il rapporto tra l’accelerazione di picco al suolo (PGA, Peak Ground Acceleration) che determina il raggiungimento dello Stato Limite di salvaguardia della Vita (SLV), capacità in PGA – PGAC, e la PGA che la norma indica, nello specifico sito in cui si trova la costruzione e per lo stesso stato limite, come riferimento per la progettazione di un nuovo edificio, domanda in PGA – PGAD.

Il parametro da usare è il PAM: costo di riparazione dei danni prodotti da possibili terremoti che si manifesteranno nel corso della vita dell’abitazione, diviso annualmente ed espresso come percentuale del costo di ricostruzione.

Non voglio stufarti con noiosi calcoli matematici e tabelle.

Queste cose spettano ai tecnici.

Il mio obiettivo è darti una panoramica generale.

L’importante è che tu capisca che anche per le case antisismiche ci sono delle classi di rischio e in futuro probabilmente queste classi non saranno usate solo per determinare i bonus che puoi avere per l’adeguamento della tua abitazioni.

Col passare del tempo il problema dei terremoti sta aumentando e la gente è sempre più attenta ad avere delle case con prestazioni di resistenza sismica elevate.

E come è successo per la classificazione energetica a breve entrerà in vigore la normativa per la classificazione delle abitazione sotto l’aspetto sismico.

Quindi se devi costruire oggi una casa, scegliere la giusta classe di resistenza sismica può influire enormemente sul valore di rivendita futuro.

Una classe di rischio sismico bassa potrebbe svalutare anche una costruzione nuova del 20-30%.

Per questo noi di WonderWall facciamo case molto più resistenti.

In primis ci teniamo alla sicurezza delle persone ma sappiamo anche che per essere un ottimo investimento la casa non deve danneggiarsi dopo i terremoti, ma non deve nemmeno svalutarsi a casa dell’introduzione di nuove normative.

Perciò stai molto attendo alla scelta della tua casa perché tra poco le cose cambieranno e potresti trovarti in situazioni molto spiacevoli.

Affidandoti invece ad imprese specializzate in materia potrai trovare la soluzione migliore in funzione del rischio sismico della tua zona.

A presto

Riccardo

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Categorie: Costruzioni antisismiche