Partiamo col dire che, per sviscerare veramente tutto sul Sismabonus demolizione e ricostruzione, non basterebbero 10 articoli che solitamente scriviamo in questo blog! Ma lo scopo di questo articolo è quello di darti le informazioni per arrivare a capire da solo se hai le caratteristiche basilari per passare ad un secondo step, dove deleghi ad un professionista l’analisi della tua situazione specifica.
Si perché fino ad un certo punto è capibile anche da un qualsiasi comune mortale se ci sono i requisiti, ma oltre la soglia è necessario passare la palla ad un tecnico per verificare che la tua situazione non rientri in qualche ‘’eccezione particolare’’.
Detto ciò, come seconda cosa, voglio chiarire a chi è riferito questo articolo.
Tendenzialmente ci sono due macro filosofie (errate) di pensiero:
- Chi crede che non esista nessun bonus perché mai nessuno ti regala niente, lo stato ti chiederà indietro tutto, ci sarà una fregatura per cui alla fine dovrò pagare ecc..ecc..
- Chi crede che grazie ai bonus si possa fare tutto gratis e oltre!
La verità ovviamente sta nel mezzo. E questo articolo è scritto per il secondo tipo di persone. Non ho intenzione di convincere nessuno, tantomeno chi è convinto che tutto questo non esiste.
Quindi se stai cercando informazioni sul Sismabonus ed Ecobonus per una demolizione e ricostruzione al 110% mettiti comodo e leggi fino in fondo questo articolo.
Leggiamo spesso le ipersemplificazioni che si trovano come slogan su articoli di giornali e post sul web che creano un atmosfera magica e di ‘’sogno completo’’ su tutto ciò che riguarda questi Superbonus.
Attenzione…confermo che c’è questa grandissima opportunità per demolire e ricostruire al 110%, non sono qui per smentirla, e mi fa molto piacere che ci sia stata molta ‘’pubblicità’’ sull’argomento perché, anche se il Sismabonus esiste dal 2017, pochissime persone ne erano a conoscenza, e ancor meno erano quelle che si inoltravano per aderirci.
Ma una cosa e capire l’entità reale di questa opportunità…un'altra è pensare che si possa fare tutto senza pagare nulla.
Ma andiamo per ordine e mettiamo i ‘’piedi per terra’’ senza complicarci troppo la vita con tecnicismi. Un po’ quello che siamo soliti fare noi nei nostri articoli.
Ormai riceviamo richieste giornaliere per demolizioni e ricostruzioni, ma poche sono quelle che veramente prendiamo in considerazione. La maggior parte delle richieste però NON SONO HANNO I PRESUPPOSTI MINIMI.
Non sono fattibili per vari motivi. Molte esclusi per problemi, altre perché alcune persone pensano di poter demolire e ricostruire in modo totalmente gratuito e senza sborsare alcun euro.
Affronteremo nello specifico 2 particolari tematiche (+1)
- Area e caratteristiche dell’abitazione esistente per rientrare nel Sismabonus 110%
- Interventi che rientrano e interventi che non rientrano per completare una casa – e quanto rimane da pagare
- + un segreto per sfruttare al meglio tutti i bonus (pochi lo conoscono e nessuno ne parla)
Area e caratteristiche dell’abitazione esistente per rientrare nel Sismabonus 110%
Qui abbiamo 3 cose da verificare e sono la base di tutto:
- Classificazione sismica del tuo comune: esistono 4 diverse classificazioni sismiche per tutti i comuni d’Italia. Se il tuo comune è in zona di rischio 4, non puoi accedere al Sismabonus. Se ti ritrovi in zona 1, 2, 3 hai accesso al Sismabonus. Per verificare in che zona ti trovi puoi utilizzare questo sito dove sulla colonna di destra trovi tra gli allegati la mappa delle regioni, province e comuni http://www.protezionecivile.gov.it/attivita-rischi/rischio-sismico/attivita/classificazione-sismica
- Accatastamento dell’immobile: verifica sui tuoi documenti catastali che l’immobile sia ad uso abitativo. Se non fosse ad uso abitativo puoi aderire comunque ai Superbonus ma alla fine dei lavori l’immobile dovrà rientrare tra gli immobili ad uso abitativo. Qui trovi la tabella delle categorie catastali https://www.amministrazionicomunali.it/imu/categorie_catastali.php#
- Conformità urbanistica e catastale: la tua casa non deve avere abusi o difformità per cui prima di presentare la pratica di demolizione e ricostruzione devi far controllare la tua casa da un tecnico che certifichi che non ci siano difformità sia a livello comunale che a livello catastale.
Vogliamo fare un’ulteriore importante precisazione. Se ti trovi in zona A (centri storici) la nuova costruzione dovrà essere tale e quale all’attuale, rispettando comunque le normative vigenti per le altezze dei piani. Per tutte le altre zone è possibile spostare l’area di costruzione (sedime) e la forma dell’abitazione rispettando solamente i parametri di volumetria esistenti.
Interventi che rientrano e interventi che non rientrano per completare una casa – e quanto rimane da pagare
Sfatiamo completamente il mito che non ci sia nulla da pagare e che si possa far tutto gratis grazie al Sismabonus ed all’Ecobonus 110%
Ora, tralasciamo il fatto che si possa cedere il credito, fare lo sconto in fattura, o detrarsi da soli le spese nel proprio 730, concentrando l’attenzione sul fatto che ci sono delle costi nella nuova costruzione non rientreranno in nessun bonus.
Cosa rientra nel Sismabonus 110%
- Tutto ciò che compone la struttura portante della casa, comprese fondamenta, demolizioni, progettazione. Ovviamente con un limite di costi pari a 96.000 euro iva inclusa.
Cosa rientra nell’Ecobonus 110%
- Cappotto e isolamento del tetto per massimo 50.000 euro
- Impianto di riscaldamento e raffrescamento per massimo 30.000 euro
- Serramenti per massimo 60.000 euro con un massimale a mq di spesa e mantenendo la stessa superfice vetrata dell’abitazione demolita (praticamente non si riesce mai ad utilizzare tutti i 60.000 euro)
- Fotovoltaico per massimo 48.000 euro, con relativo accumulo per massimo 48.000 euro
- Colonnina per la ricarica auto per massimo 3000 euro
Il totale dei bonus fruibili ammonta a 335.000 euro, anche se difficilmente si a sfruttarli tutti per una casa di medie dimensioni.
Non rientrano invece nei 2 bonus:
- Le tramezzature interne
- L’impianto elettrico
- L’impianto per l’acqua sanitaria
- L’impianto scarichi
- I rivestimenti dei bagni
- Tinteggiature interne
- Opere esterne (ingressi pedonali, carrai, cancellate..)
- E ovviamente non rientra tutto ciò che sfora dai massimali
Queste ultime voci invece possono rientrare nel bonus Ristrutturazione Casa al 50%.
Quanto rimane da pagare?
Permettimi di spiegare meglio e farti un esempio concreto.
Se prendiamo una casa di 140 mq finita il suo costo di realizzazione è di circa 200/230.000 euro (escluso impianto fotovoltaico) a cui vanno sommate le spese progettuali che per una casa singola non sono meno di 25.000 euro. Da aggiungere ai costi progettuali standar sono da considerare altre 10.000 tra certificazioni statiche e asseverazioni.
Uno potrebbe pensare ‘’fantastico, avanzo quasi 70.000 euro di bonus’’. Ma non è così!
Come dicevamo prendendo sempre dall’esempio di una casa da 140 mq, per la parte Sismabonus, demolire e smaltire la vecchia casa, realizzare le nuova fondamenta, la struttura e il tetto con 96.000 euro iva inclusa è difficile cavarsela. In questo massimale di spesa andrebbero poi aggiunte una parte delle spese progettuali.
Per cui solitamente in questa fase di costruzione della casa “al grezzo” siamo fuori di almeno 20/25.000 euro rispetto al massimale del bonus di 96.000 euro.
Se la casa è più grande di 140 m2 la parte da mettere di tasca propria sale ulteriormente.
Ora passando agli impianti e all’Ecobonus.
Mediamente con i 30.000 euro previsti di massimale riusciamo a fare l’impianto di riscaldamento a pavimento. Potremmo per legge far rientrare anche le spese inerenti alla pavimentazione se c’è ancora spazio nel massimale ma molto spesso questo massimale non è sufficiente.
Pompa di calore, impianto a pavimento e pavimentazioni di solito eccedono questo massimale e se siamo bravi almeno 5.000 euro di tasca propria occorrerà aggiungerli.
Per il cappotto e isolamento del tetto non abbiamo particolari problemi perché il massimale è alto per cui stiamo sotto il costo massimo disponibile. Idem per quanto riguarda l’impianto fotovoltaico e le sue batterie di accumulo.
Le murature interne interne e i rivestimenti dei bagni sono spese completamente fuori da tutte le voci dei Superbonus. Consideriamo 15.000/17.000 euro
Acqua calda sanitaria. Altri 3.000/4.000 euro
Impianto elettrico 6.000/8.000 euro
Tinteggiature interne 4.000/5.000 euro
Opere esterne (ingressi pedonali e carrai, cancellate, ecc..) che se si devono fare nuovi possono incidere per altri 8.000/10.000€.
Ora, se facciamo la somma di quanto scritto qui sopra siamo a circa 70.000 euro.
A cui per esperienza posso affermare che un 10.000 euro extra tra per qualche spesuccia diversa dall’essenziale che ho appena considerato esce sempre.
Realisticamente, e con i piedi per terra, è possibile demolire e ricostruire una nuova abitazione con 80.000 euro ed avere una casa nuova.
Ora, alla luce di tutto questo, vuoi non dirmi che è comunque un’opportunità incredibile?
80.000 euro per una casa nuova direi che è un prezzo eccezionale. Rivendendola puoi tranquillamente realizzare anche 170.000/190.000 o più di guadagno, in base a quanto appetibile è la zona in cui è la casa.
Ok Nicola, dove metto la firma per realizzare questa cosa?
Aspetta a cantar vittoria, rimane un ultimo aspetto da valutare che potrebbe far crollare tutto questo.
Eccezioni che non rendono fattibile il tuo sogno di demolizione e ricostruzione al 110%
Ci sono alcune altre cose da verificare prima di iniziare questo nuovo importante percorso:
- L’altezza dei vari piani della casa deve rispondere alle attuali norme vigenti per cui deve avere un’altezza non inferiore a 2,70 metri. E quindi se l’attuale casa ha altezze inferiori devi ricostruirla più piccola e più alta. In definitiva il volume della tua casa deve essere sempre lo stesso di prima altrimenti non si parla più di ristrutturazione, con tanto di perdita dei bonus fiscali.
- I muri della casa devono essere completamente di tua proprietà. Se la tua casa è appoggiata ad un'altra casa con cui condivide il muro portante non puoi usare il Superbonus perché occorre che tutta la struttura venga rifatta, per cui se rimane il muro portante delle casa in confine non è soddisfatto questo requisito. In alternativa deve esserci la possibilità di spostare il sedime (lo abbiamo spiegato sopra) e rispettare le distanze di costruzione.
- Se hai già un mutuo in essere per una tua prima casa, potrebbe essere che la banca non ti finanzi l’operazione ponte per cedere il credito alla fine per cui ti consiglio di verificare anche questo aspetto.
Inoltre ricorda quanto ti abbiamo detto prima riguardanti la demolizione e ricostruzione nei centro storici (zone A). Se sei in questi contesti devi ricostruire con la stessa altezza, sagoma e forometrie della vecchia casa e, dovendoti adeguare alle altezze minime di legge di 2,7m, può capitare che non si riesce a ricostruire la casa. Soprattutto per le più piccole.
Queste in linea di massima sono tutte le dritte che puoi utilizzare per un autovalutazione per aderire o meno a quest’opportunità.
Il passo successivo è affidare ad un tecnico i primi passaggi che sono, un accesso agli atti in comune e al catasto per valutare se la casa ha delle difformità, e un progetto di massima da presentare in comune per capire se il tutto è fattibile e determinare l’ammontare esatto delle detrazioni fiscali.
Quindi, capito che la tua situazione rientra, per avere una conferma al 100% su cosa potrai realizzare. c’è da aprire il portafoglio e spendere 3/4.000 euro iniziali e vedere i dettagli della nuova costruzione.
Occhio comunque, dobbiamo sbrigarci perché il tutto va completato entro Giugno 2022. Praticamente tra un anno da quando scrivo questo articolo il Superbonus non ci sarà più, salvo inserimento in future normative.
Per cui il tempo è pochissimo perché controllare la documentazione, realizzare un progetto e presentarlo solitamente porta via circa 5 mesi e di conseguenza ad oggi rimangono meno di 8 mesi utili per completare la casa.
Affrettati e contattaci subito così da aiutarti a realizzare la tua casa antisismica utilizzando questo grandissima opportunità.
Clicca qui e lascia e tuoi dati.
Attenzione: A seguito di svariate risposte date dall’Agenzia delle Entrate è stato chiarito, successivamente alla pubblicazione della prima parte di questo articolo, che nei casi di demolizione e ricostruzione, tutti i lavori per la ricostruzione sono agevolabili dal bonus ristrutturazione/sismabonus.
Per cui anche la realizzazione delle murature interne, dei pavimenti oppure dell’impianto elettrico sono agevolabili.
Resta il fatto che solitamente i 96.000 ivati che mette a disposizione il bonus ristrutturazione vengono utilizzati tutti come sismabonus per coprire i costi della struttura e i costi progettuali.
Quindi praticamente ci si trova, a meno che la casa non sia molto piccola, a dover comunque pagare di tasca propria buona parte dei costi di completamento, restando quindi di fatto immutata la situazione descritta nell'articolo.
