Per chi desidera costruire casa, il primo passo da compiere è quello di individuare il terreno più adatto alle proprie esigenze, una ricerca che può diventare abbastanza complicata e difficile se non si conosce il valore di un terreno edificabile.
In questo post illustreremo quali sono i criteri per stimare il valore un terreno edificabile, in questo modo sarà più semplice capire se il prezzo che chiesto sarà in linea con il mercato di riferimento o è troppo esoso.
Per iniziare è opportuno specificare che il terreno edificabile, a differenza di quelli agricoli, ha un valore di mercato variabile che può essere stimato solo attraverso dei parametri specifici.
La stima di un terreno edificabile
I parametri soggettivi
Per valutare un terreno edificabile viene effettuata una stima che tiene conto di alcuni fattori che potremmo definire tecnici, mentre altri dipendono principalmente dall'appetibilità o meno di quel preciso terreno.
Iniziamo con lo specificare che il prezzo di mercato di un terreno edificabile può dipendere anche dalla vicinanza o meno ai principali servizi pubblici: accesso alle strade principali, vicinanza con scuole o ospedali, presenza di stazioni ferroviarie o di autobus nelle immediate vicinanze, ecc.
In aggiunta a questi fattori, il valore di un terreno edificabile può essere valutato anche tenendo conto della salubrità del luogo, della mancanza di vincoli, della posizione privilegiata rispetto ad altri terreni, della facilità di accesso al lotto, eventuale grado di inquinamento acustico.
Per valutare questi fattori non è necessario un supporto tecnico o un esperto, ma basterà effettuare dei sopralluoghi per constatare che il terreno soddisfi appieno le esigenze. Eseguita questa prima valutazione, che potremmo definire sommaria, si continuerà con altre stime che riguardano aspetti più tecnici ed economici.
I parametri tecnici
Prima di acquistare un terreno bisogna informarsi se l'area identificata come fabbricabile rispetti alcuni requisiti tecnici:
- inserimento come area edificabile nei registri del Comune;
- corretto accatastamento;
- mancanza di vincoli urbanistici o paesaggistici;
- verifica della situazione urbanistica.
È fondamentale per il futuro acquirente verificare che il terreno sia stato correttamente accatastato e che sia possibile reperire presso il Comune ove ha sede l'area edificabile il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Tra i rilievi preliminari da fare prima dell'acquisto è consigliabile di verificare se vi sono delle pendenze giudiziarie sul terreno e se verranno risolte prima della compravendita.
L'ultimo accertamento preliminare riguarda l'identificazione del titolo di proprietà: il venditore vi sta proponendo il terreno edificabile in qualità di proprietario, usufruttuario o che ha solo un diritto di superficie o in alternativa una servitù di passaggio?
L'identificazione del titolo di proprietà del venditore, l'accatastamento e la verifica della mancanza di vincoli urbanistici e paesaggistici, deve essere fatta sempre prima di iniziare la stima vera e propria dell'area edificabile.
I tre metodi per stabilire il valore di un terreno edificabile
Per stabilire precisamente il valore di mercato di un terreno edificabile si utilizzano tre metodi di stima:
- stima sintetica per comparazione o per valore di mercato;
- stima con valore di trasformazione (sempre se non possa essere utilizzato il primo);
- stima con valore complementare (utilizzati solo in rari casi).
Prima di spiegare nel dettaglio i differenti procedimenti di stima è necessario precisare che in questi calcoli vengono considerati alcuni parametri, utili per determinare il valore di un terreno edificabile.
L’indice di fabbricabilità
Il primo parametro, considerato da alcuni anche come il più importante, è l'indice di fabbricabilità o di edificabilità fondiario che riguarda i singoli lotti e differisce da quello territoriale che invece identifica un'area abbastanza grande da urbanizzare.
L'indice di fabbricabilità è stato creato per limitare la presenza umana e creare una certa armonia tra aree edificabili e non; tale valore esprime quanto è possibile costruire su una porzione di terreno edificabile. L'indice di fabbricabilità viene definito anche come il rapporto tra la cubatura edificabile e la superficie totale del terreno.
Non tutti i lotti possiedono la stessa metratura cubica edificabile: possono capitare casi in cui il terreno corrisponde a dei metri quadri limitati ma che consente di realizzare casa per tutta la sua estensione, e il contrario, ossia che la metratura sia molto ampia ma che la cubatura edificabile sia troppo ridotta rispetto alle esigenze di chi vuole costruire casa.
Come capire la cubatura potenziale di un immobile?
Attraverso:
- la distanza da altre costruzioni o determinate infrastrutture (come strade e binari)
- l’altezza massima a cui può arrivare la casa imposta per quel lotto
- il numero di abitanti del Comune in cui è presente il terreno
- la percentuale di copertura di edificato a cui è soggetta la zona, ossia quanta parte del lotto può essere occupata dagli edifici e quanta deve invece essere lasciata libera come spazio scoperto.
Per conoscere l’indice di fabbricabilità di un determinato terreno basterà fare richiesta presso il Comune in cui è situato il lotto.
In generale, l'indice di fabbricabilità identifica quattro tipologie di aree a cui viene assegnata una specifica lettera A, B, C, D: più alto sarà l'indice di fabbricabilità più il terreno avrà un elevato valore di mercato.
Parametri secondari
Gli altri parametri, in aggiunta all'indice di fabbricabilità, che bisogna considerare nella stima di un terreno edificabile sono i seguenti:
- SL o superficie del lotto
- VL: il valore del terreno a metro quadrato;
- VEmq: "valore di mercato dell’edificato a metro quadrato"
- VEtot: "il valore dell’intero edificato"
- Ia: "incidenza in percentuale del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato".
Solo dopo aver considerato tutti questi parametri è possibile ottenere una stima precisa del valore di mercato del terreno edificabile.
In conclusione, il valore di un terreno edificabile, come abbiamo visto, può dipendere da diversi fattori, ma è sempre possibile conoscerne indicativamente il prezzo al metro quadrato. Per ottenere un calcolo quanto più preciso è sempre opportuno rivolgersi ad un tecnico specializzato.
