Sottoscrivere un mutuo è un momento importantissimo nella vita di una persona, di
un’azienda o di una coppia: si tratta sicuramente di un potenziale salto nel vuoto.Le decisioni da prendere quando si decide di aprire un mutuo sulla casa sono davvero molte, alcune più complesse e pesanti di altre, ma tutte importanti e da prendere con la dovuta cautela. Sono numerosi i documenti di cui disporre, i calcoli preventivi da effettuare (sia per la costruzione sia per ottenere dalla banca una richiesta di importo consona alle proprie possibilità) e le analisi del suolo sul quale si vuole edificare per comprendere se la casa verrà costruita su delle fondamenta solide ed adeguate.
Prima di acquistare il terreno, è necessario consultare:
- Piano Regolatore Comunale
- Piano Particolareggiato
- Edificabilità del terreno.
Piano Regolatore Comunale
Tale documento è fondamentale e d’obbligo per tutti i Comuni; esso comprende il progetto dello sviluppo della città/paese e regola tutte le attività di nuova costruzione. È facile comprendere quindi che è da richiedere e consultare ancor prima di nominare i tecnici per la progettazione dell’immobile. Tale documento include la “zona residenziale” ovvero l’elenco dei terreni sui quali si può costruire.
Piano Particolareggiato
Tanto essenziale è anche la Consultazione del Piano Particolareggiato: in particolare, grazie a questo documento si può capire se il proprio terreno rientra in un piano di regolazione del comune con il quale destina porzioni di lotti di terreno ad opere pubbliche quali piazze, case popolari, parchi e parcheggi.
Nel caso parte del terreno rientri in zone soggetto all’esproprio, vanno considerate nel futuro progetto queste perdite di terreno.
Edificabilità del terreno
Per poter costruire una casa, e dunque chiedere un mutuo, è necessario prima acquistare il terreno che fungerà da fondamenta per la propria abitazione. Prima di procedere con
l’acquisto del terreno, è necessario verificare che questo sia edificabile e che sia totalmente a norma di legge.
Per poter controllare l’edificabilità del terreno, è necessario recarsi presso l‘Ufficio Tecnico del Comune di pertinenza: lì, è possibile identificare il lotto di interesse e verificare se su di esso pende qualche vincolo rispetto alla sua edificabilità. Altro dato importante sono i metri cubi (e non metri quadrati) ammessi affinché la struttura sia a norma.
È dunque necessario, prima di acquistare tale lotto, conoscere l’indice di edificabilità del terreno; grazie a tale dato, sarà possibile scoprire al volumetria massima (e non la metratura) consentita per la costruzione della nuova abitazione. Questi dati sono essenziali per decidere il numero di piani dell’abitazione, l’altezza dei soffitti e, di conseguenza, anche la metratura della casa.
Documentazione necessaria
Una volta sottoscritto il contratto per l’acquisizione del terreno, e controllati il Piano Regolatore ed il Piano Particolareggiato, è necessario presentare dei documenti al proprio Comune di riferimento.
Tali documenti sono essenziali per svolgere una costruzione a norma di legge. Il primo documento è il contratto di acquisto del terreno sul quale si edificherà l’abitazione.
In linea generale, la documentazione per ricevere l’autorizzazione necessaria è contenuta
nel Testo Unico dell’Edilizia del 6 giugno 2001, e prevede altri documenti:
- Ideazione del progetto edilizio che si intende realizzare
- Richiesta del Permesso di Costruire
- Permesso di costruire.
Giunti a questo punto, è necessario concludere il progetto preliminare della propria abitazione. Quando tale progetto di costruzione sarà ultimato correttamente, è necessario che il proprio tecnico mostri al Comune e agli enti preposti tutti i documenti nei quali è sottoscritto che si intende realizzare i lavori.
Questa presentazione è essenziale per ricevere dal Comune il cosiddetto Permesso di Costruire, che fino a venti anni fa (2001) era noto come "Concessione edilizia".
Tale autorizzazione è rilasciata dai funzionari comunali che possiedono la qualifica dirigenziale.
Il procedimento per richiedere tale autorizzazione e la conseguente approvazione del lavoro, richiede degli step da seguire attentamente.
- Rilasciare la delega ad un professionista per realizzare un progetto dell'edificio che si
intende edificare - Realizzare e spedire agli enti preposti i documenti che riguardano il lotto ove saranno
eseguiti i lavori della costruzione dell’abitazione e delle specifiche sull'opera stessa.
Arrivato a questo punto, tutti i documenti vengono posti sotto l'attenzione dell’ASL di
competenza del Comune.
Spetta all’ASL il dovere di verificare se il progetto è pienamente compatibile con l'ambiente circostante, e se tutti i lavori rispettano l’ecosistema.
Fatte le dovute considerazioni, il proprietario deve essere a conoscenza di:
- distanze da mantenere tra la propria abitazione e le altre proprietà limitrofe (ovvero il confine);
- indice di Fabbricazione della zona ove è posto il proprio lotto di terreno (deve essere nota la misura precisa in metri cubici di quanto si possa edificare per ogni metro quadro di lotto);
- tutti i vincoli a cui è sottoposto l'immobile che si realizzerà: ad esempio, vincoli sismici ed idrogeologici, vincoli della Soprintendenza alle Belle Arti, il vincolo igienico sanitario della ASL;
- rapporto di Copertura, ovvero quale percentuale può essere ricoperta del terreno;
- l’altezza che può raggiungere il fabbricato, il numero di piani e la distanza che l'immobile deve avere dalla strada pubblica, se questa è presente.
Infine, è necessaria una verifica della situazione catastale e/o urbanistica realizzata da un
professionista: essa necessita di almeno 10 giorni, a volte di più.
È necessaria una certificazione di destinazione urbanistica, per la quale solitamente servono due settimane dalla richiesta all’ottenimento.
Infine, la documentazione necessaria dev’essere portata da un notaio per il rogito; anche questo passaggio, ricco di pratiche, solitamente richiede un paio di settimane.
Costo di costruzione di una nuova casa
Arrivando al punto cruciale della questione, tra le cose da sapere prima di aprire un mutuo sulla casa rientra necessariamente anche il conoscere i costi generici (e, quindi, che potrebbero discostarsi anche molto dalla realtà) di una costruzione nuova.
Non esiste una risposta univoca, perché il costo dipende dal tipo di muratura (tradizionale o bio-edilizia, per esempio, o prefabbricato).
Se l’abitazione che si intende costruire è una villetta classica su due piani, esistono delle
stime sui costi delle metrature che differiscono tra le diverse regioni d’Italia: si parla di circa 1.200 €/m² nelle regioni del Nord, di 1.300 €/m² al centro del Paese e di 950 €/m² al
Meridione.
Questi prezzi sono ovviamente indicativi e non tengono conto di una serie molto numerosa di fattori esterni ed interni che possono essere riscontrarti: ad esempio, la scelta dei materiali, la scelta del team di professionisti (ad esempio l’architetto) e le tasse quali il Contributo di Costruzione, che - insieme al Permesso di Costruire e agli Oneri di
Urbanizzazione - è pari a circa 140 €/m² per le nuove costruzioni.
