Per chi ha la possibilità di costruire casa secondo i propri desideri, scegliere con cura il terreno edificabile su cui poggiare le sue fondamenta è tra i primissimi passi da compiere.
Come fare per decidere quale sia il suolo migliore su cui costruire? Ecco alcuni consigli per iniziare nel modo giusto e fare la giusta scelta.
Premessa: differenza tra terreno agricolo e terreno edificabile
Esistono due differenti tipologie di terreno, quello agricolo e quello edificabile: nonostante il nome del primo possa suggerire che sia destinato ad un unico scopo, è possibile costruire una struttura abitativa su entrambi, ma ciò che li distingue è l'indice di edificabilità (indice che dipende dalla normativa del comune in cui si trova il suolo).
- Il terreno agricolo parte da un indice di edificabilità di 0,5 metri cubi per metro quadrato di superficie, quindi consente di realizzare un' immobile di 500 metri cubi su un'estensione di 10000 metri quadrati.
Prima di acquistare un terreno agricolo è comunque sempre consigliabile verificare l'eventuale presenza di vincoli ambientali che potrebbe influenzare la costruzione della casa e se sono già presenti dei ruderi, le cui dimensioni potrebbero limitare il progetto della nuova casa.
- Il terreno edificabile è, invece, un'area adibita specificamente alla costruzione di edifici urbani, con un indice di edificabilità molto alto e superiore a 1,5, talvolta si arriva anche a 3; pertanto è consentito costruire un metro cubo e mezzo per ogni metro quadrato di terreno.
Il costo del terreno edificabile è decisamente superiore rispetto a quello del terreno agricolo poiché le opzioni offerte sono molto maggiori.
Gli aspetti tecnici per scegliere un terreno edificabile
Esistono alcuni aspetti tecnici da valutare prima di acquistare un terreno edificabile, che consentono di orientarsi in maniera corretta e soprattutto di non correre alcun rischio.
- Bisogna informarsi sulla presenza di eventuali corsi d'acqua o pozzi, anche posti ai confini, per valutare la conformazione geologica del terreno; è molto importante venire a conoscenza della sua struttura idrogeologica.
Inoltre, è necessario sapere se esistono delle preesistenti strutture idriche sulla proprietà, che potrebbero facilitare l'allacciamento per la fornitura dell'acqua. La spesa per installare un sistema idrico dipende soprattutto dalla tipologia di terreno che, in alcuni casi, non offre alcuna garanzia.
- I lotti di terreno edificabile devono essere collegati con la rete di distribuzione per gas, energia elettrica, acqua e sistema fognario; la mancanza di tali collegamenti rappresenta un fattore limitante di notevole impatto sulla valutazione del terreno.
Inoltre devono essere attraversati da strade per assicurare un'agibile raggiungibilità; la costruzione di vie d'accesso prevede oneri economici piuttosto impegnativi, che devono venire valutati con attenzione prima dell'acquisto. - Un controllo alla mappa catastale della zona consente di rendersi conto del reale stato di fatto dei terreni confinanti, per capire se si tratta di zone edificabili oppure a basso sviluppo edilizio.
Qualora la priorità sia quella di vivere in un contesto tranquillo, risulta fondamentale che l'edificabilità sia contenuta entro certi limiti.
- Spesso è necessario chiedere una perizia ad un geometra per avere un quadro preciso sulla reale disposizione dei confini, che solitamente sono divisi in maniera strana ed imprevedibile, secondo percorsi non facilmente identificabili.
Un professionista del settore è in grado di eseguire misurazioni esatte per compilare una mappa planimetrica.
- In caso di condizioni avverse è necessario realizzare interventi di risanamento del terreno; se questo è soggetto a frane, ha scarsa resistenza meccanica, è scosceso o poco saldo, bisogna intervenire con opere di consolidamento mediante muri di sostegno oppure palificazione.
- Un altro aspetto da prendere in esame è quello relativo all'inquinamento; è necessario rendersi conto dell'eventuale presenza di fonti inquinanti come inceneritori, strade d'intensa percorribilità, centraline elettromagnetiche, fabbriche o industrie con elevati tassi di emissioni nocive.
Se nella zona sono presenti giardini o parchi, alberi d'alto fusto o vegetazione in genere, le condizioni ambientali sono decisamente favorevoli rispetto ad aree urbanizzate e prive di verde.
- Esistono delle normative riguardo al posizionamento di linee ad alta tensione e di ripetitori per la telefonia mobile; un aspetto tecnico da valutare prima di acquistare un lotto edificabile è quello della distanza di tali strutture pericolose per la salute rispetto alla zona dove verrà costruito l'edificio.
- Le normative vigenti riguardo all'antisismicità sono estremamente restrittive e prevedono l'impiego di materiali progettati appositamente per tale funzione, come cemento armato con adeguate capacità portanti verso carichi verticali (forza di gravità) e orizzontali. Bisogna che sia assicurata un'ottima resistenza alle attività tensionali delle onde sismiche, realizzabili anche mediante l'utilizzo di strutture in legno, un materiale naturale caratterizzato da notevole elasticità.
