Se stai pensando di costruire casa devi sapere che esistono diversi permessi e autorizzazioni necessari da richiedere prima della realizzazione di una qualunque opera edilizia.
Infatti, esistono spazi e terreni che, per motivi naturalistici, culturali o paesaggistici non possono essere edificati. Non solo, secondo la normativa italiana alcuni lotti di terreno non possono essere interessati da questa tipologia di opere al fine di evitare il sovraffollamento delle città nell'interesse di uno sviluppo quanto più razionale della struttura urbanistica cittadina.
Tuttavia sono molti quelli che non sanno a chi rivolgersi e quali siano gli step per ottenere la documentazione adeguata. Pertanto è essenziale partire con ordine e informarsi preventivamente su tutto ciò che è necessario fare al fine di ottenere il cosiddetto Permesso di Costruire.
In generale, gli step principali per ottenere le autorizzazioni (contenuti nel Testo Unico dell’Edilizia del 6 giugno 2001) sono:
- consultazione del Piano Regolatore Comunale;
- consultazione del Piano Particolareggiato;
- ideazione del progetto edilizio che si intende realizzare;
- richiesta del Permesso di Costruire.
Piano Regolatore e Piano Particolareggiato
Quando si decide di costruire una casa su un terreno di proprietà è necessario, prima di proporre il progetto, consultare il Piano Regolatore Comunale.
Questo documento obbligatorio per tutti i comuni riporta il progetto di sviluppo della città e ne regola l'attività edificatoria.Per questa ragione è fondamentale, prima di nominare un tecnico per la progettazione di un immobile, consultarlo con attenzione per comprendere se il terreno sul quale si intende edificare rientri nella cosiddetta 'zona residenziale' e cioè in quella parte della città nella quale è possibile costruire un'abitazione.
Non solo, una volta fatte le dovute verifiche bisognerà controllare anche il Piano Particolareggiato, un documento che accompagna il Piano Regolatore Comunale e che permette di verificare se il lotto di cui si è proprietari non sia destinato ad opere pubbliche quali piazze, parcheggi ecc.
Incrociando i dati di entrambi i piani è possibile capire con certezza se il terreno sia idoneo per la tipologia di costruzione che si intende realizzare. Ottenute le informazioni necessarie si potrà procedere con la richiesta del Permesso di Costruire.
Fatte le dovute verifiche il proprietario del terreno dovrà conoscere:
- l'Indice di Fabbricazione della zona nella quale possiede il lotto di terreno (la misura esatta in metri cubi di quanto si possa costruire per ogni metro quadro di lotto);
- le distanze che si devono rispettare tra una proprietà e l'altra (confine);
- il Rapporto di Copertura, cioè in che percentuale può essere ricoperto il lotto;
- la misura (in altezza) che può raggiungere il fabbricato;
- la distanza che l'immobile deve avere dalla strada (se presente);
- tutti i vincoli a cui è sottoposto l'immobile che si costruirà (come, ad esempio, quello sismico e idrogeologico ma anche i vincoli della Soprintendenza alle Belle Arti, il vincolo igienico sanitario della ASL ecc...).
L'ex Concessione edilizia e il Permesso di costruire
Una volta che il progetto di costruzione della casa è stato realizzato, devi far presentare al tuo tecnico incaricato i documenti all'ufficio del comune nel quale si intende realizzare i lavori e agli enti preposti.
Questi pareri sono necessari per ottenere il Permesso di Costruire, conosciuto fino al 2001 come Concessione edilizia. Nello specifico si tratta di un'autorizzazione di tipo amministrativo che, ai sensi della Legge numero 127 del 15 Maggio 1997 sostituita con il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380-Testo unico dell'edilizia, può essere rilasciata dai funzionari comunali che posseggono una qualifica dirigenziale.
l procedimento per richiedere questa autorizzazione e per l'approvazione dei lavori è suddiviso in alcuni passaggi:
- delegare la realizzazione di un progetto dell'edificio che si intende costruire ad un professionista;
- produrre e consegnare agli enti preposti la documentazione riguardante il sito nel quale verranno realizzati i lavori di costruzione della casa e alle specifiche sull'opera che verrà realizzata;
- a questo punto la documentazione viene posta all'attenzione della ASL competente (del comune nel quale avverranno i lavori). Questo ente ha il compito di verificare se il progetto sia compatibile con l'ambiente e se i lavori edili possano avvenire nel rispetto di quest'ultimo.
Già in questa fase di presentazione devi avere deciso come vuoi costruire casa.
Se vuoi prestazioni antisismiche che ti garantiscano di dormire sonni tranquilli, oppure hai altre esigenze particolari, devi trovare uno progettista in grado di progettare la tua casa in modo opportuno.
Per il cui non ascoltare quelli che ti consigliano di presentare il progetto e poi semmai fare delle varianti in seguiti.
In primis perché non tutte le modifiche successive sono sempre fattibili ma anche perché queste varianti hanno dei costi elevati, sia per la presentazione di queste varianti, sia per la loro realizzazione.
Tutto quello che fai prima sono costi risparmiati dopo, per cui presenta il progetto quando sei certo di quello che vuoi.
Ma torniamo alla presentazione dei documenti al comune.
Una volta eseguiti i dovuti controlli, il sindaco o i funzionari comunali (con qualifica dirigenziale) potranno emanare un responso entro e non oltre 60 giorni dalla data in cui è stata ricevuta la domanda (eventuali integrazioni andranno eseguite entro 15 giorni). Se le autorità competenti non si pronunciano entro tale termine, il richiedente può fare ricorso al Presidente della Giunta Regionale, che provvederà a sollecitare il sindaco a fornire un responso entro e non oltre il termine di 15 giorni.
Fasi successive: la costruzione della tua casa
Dopo aver ottenuto tutti i permessi del caso, è arrivato finalmente il momento di iniziare con i lavori di costruzione: scegliere il miglior costruttore edile per la propria abitazione non è mai cosa semplice, soprattutto in un panorama commerciale denso e stratificato come quello odierno.
Costruire casa significa prendersi un grosso impegno a cui dedicare molto tempo e denaro: ma soprattutto, non è solamente pensare al tipo di materiale da utilizzare o scegliere il miglior costruttore edile a cui appoggiarsi, ma ancora prima, è decidere le caratteristiche che vorrai per la tua casa e quelle del terreno dove hai intenzione di costruirla.
Per cui, valuta bene i candidati ideali e affidati a un costruttore professionale e specializzato che abbia veramente a cuore i tuoi interessi e che ascolti le tue esigenze.
Ormai internet è piani di casi di persone “truffate” da aziende poco serie, che si approfittano delle poche competenze del cliente in materia edile.
Ti posso assicurare che nella mia vita ho visto veramente di tutto.
Per cui sia per la progettazione che per la costruzione devi individuare dei partner di estrema fiducia e che ti sappiano soprattutto consigliare opportunamente.
